امروزه ساخت و ساز یکی از مهم‌ترین فعالیت‌های اقتصادی در هر کشوری محسوب می‌شود. با توجه به پیچیدگی‌های ذاتی این فعالیت، انعقاد قرارداد پیمانکاری به عنوان یک ابزار حقوقی، نقشی کلیدی در ساماندهی روابط بین کارفرما و پیمانکار ایفا می‌کند. در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف قرارداد پیمانکاری ساختمان، از جمله تعریف، انواع و مزایا و معایب هرکدام پرداخته می‌شود.
قرارداد پیمانکاری ساختمان به قرارداد بین کارفرما و پیمانکار گفته می‌شود که در آن تعهدات طرفین مشخص شده است. طبق این قرارداد پیمانکار موظف است تا طی زمانی مشخص وظایف محول را به اتمام رسانده و در طول این زمان نیز کارفرما باید مبلغ قرارداد را طبق عهدنامه به پیمانکار پرداخت کند.
اغلب این قرارداد اطلاعات بسیار مهمی را به همراه دارد که در آن جزئیات پروژه نیز مشخص شده است. زمانی که کارفرما و پیمانکار این قرارداد را امضا می‌کنند، حق و حقوق هر دو طرف حفظ خواهد شد.
قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟
پیش از آغاز پروژه‌های مربوط به ساختمان و پیمانکاری، جزئیات مربوط به آن به شکل مکتوب و رسمی در یک قرارداد به ثبت می‌رسد که به آن قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه کاری گفته می‌شود. در این قرارداد دو طرف یعنی پیمانکار و کارفرما متعهد خواهند شد که کلیه وظایف خود را مطابق آنچه که در قرارداد ذکر شده به سرانجام برسانند.
در این سند اطلاعاتی از قبیل مشخصات طرفین، موضوع و مدت زمان قرارداد، مبلغ دستمزد پیمانکار، مشخصات فنی پروژهف تعهدات پیمانکار و کارفرما، نحوه پرداخت مبالغ و شرایط فسخ قرارداد ذکر شده است.
انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان به همراه مزایا و معایب هرکدام
قرارداد پیمانکاری می‌تواند به دو شکل کلی و جزئی تنظیم شود. منظور از قرارداد کلی قراردادی است که در آن پیمانکار متعهد خواهد شد که کار ساختمان را به طور کامل انجام دهد. در قراردادهای جزئی پیمانکار تنها انجام بخشی از پروژه را بر عهده خواهد داشت.
ایجاد این قرارداد از بروز مشکل بین کارفرما و پیمانکار جلوگیری کرده و مفاد دقیق آن می‌تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد. در ادامه به انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان پرداخته و مزایا و معایب آن‌ها نیز بیان شده است.
قرارداد مدیریت پیمان به صورت درصدی
یکی از انواع قراردادهای پیمانکاری ساختمان قرارداد پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان است که در آن کارفرما و پیمانکار متعهد به انجام وظایف خود در قرارداد خواهند شد. طبق این قرارداد پیمانکار مسئول مدیریت و اجرای پروژه بوده و دستمزد وی به شکل درصدی از هزینه‌های اجرای پروژه توسط کارفرما پرداخت می‌شود.
از طرفی کارفرما نیز مسئولیت‌های مربوط به مدیریت پروژه را به پیمانکار واگذار خواهد کرد. از جمله مسئولیت‌های پیمانکار در این قرارداد می‌توان به تهیه نقشه، مشخصات فنی پروژه، برآورد هزینه‌های مالی، انتخاب دیگر پیمانکاران، نظارت بر نحوه اجرای پروژه و تحویل آن در زمان تعیین شده به کارفرما اشاره کرد. پیمانکار در ازای انجام وظایف خود طبق قرارداد درصد دستمزد خود را از هزینه‌های اجرای پروژه از کارفرما دریافت می‌کند. این درصد بین ۷ تا ۲۵ درصد خواهد بود.
مزایا و معایب قرارداد از نوع مدیریت پیمان
از جمله مزایای این قرارداد می‌توان به کنترل بیشتر کارفرما روی پروژه و استفاده از تخصص و تجربه پیمانکار در پروسه انجام پروژه و مدیریت آن اشاره کرد. در قراردادهای مدیریت پیمان مبلغ دستمزد پیمانکار اصلی از قبل و به شکل ثابت تعیین شده است.
کلیه هزینه‌هایی که کارفرما باید در این قرارداد به پیمانکار پرداخت کند با ارائه پیش فاکتور‌های تأیید شده صورت می‌گیرد. در مقابل از معایب آن نیز تحمیل هزینه مدیریت ساخت به طور جداگانه به کارفرما است. همچنین در این نوع قرارداد نیاز به هماهنگی کامل و صحیحی بین کارفرما و پیمانکاران فرعی برای مدیریت ساخت وجود دارد.
قرارداد پیمانکاری ساختمان از نوع امانی
یکی دیگر از انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان قرارداد امانی یا تک عاملی است که در آن کلیه مسئولیت‌های پروژه بر عهده کارفرما خواهد بود. در واقع در این نوع قرارداد کارفرما در رأس امور قرار داشته و کلیه عوامل اجرایی از قبیل نیروی انسانی، تجهیزات، ماشین آلات، ابزار‌ها و مقاطع فولادی مورد نیاز را تهیه خواهد کرد.
کارفرما مسئول تهیه مصالح و تجهیزات مورد نیاز پروژه خواهد بود و در مقابل پیمانکار نیز متعهد است از این تجهیزات در مدت زمان مورد نظر و طبق کیفیت مورد نظر کارفرما استفاده کرده و سپس پروژه را به وی تحویل دهد.
این قرارداد می‌تواند برای پروژه‌هایی که در آن کارفرما مصالح و تجهیزات مورد نیاز را از قبل داشته، مناسب باشد. البته باید توجه داشت که در زمان امضای چنین قراردادی کارفرما باید کلیه مفاد آن را مطالعه کرده و هرگونه ابهام یا سؤال را از یک مشاور حقوقی سؤال کند.
مزایا و معایب قرارداد نوع امانی
از مزایای این نوع قرارداد می‌توان به حذف هزینه‌های مربوط به انتخاب پیمانکار یا مجری پروژه و حذف سود پیمانکار اشاره کرد. از معایب قراردادهای امانی نیز کیفیت اجرای پایین به علت تعدد پیمانکاران جزء و امکان عدم هماهنگی مناسب بین آن‌ها است.
قرار داد پیمانکاری از نوع دستمزدی
در این نوع از قراردادهای پیمانکاری کارفرما مسئول تعیین دستمزد نیروی انسانی است. پیمانکار نیز باید مسئولیت کلیه نیرو‌های انسانی استخدام شده از سوی کارفرما را بر عهده بگیرد. هزینه‌های مربوط به نیروی انسانی و کلیه مصالح و تجهیزات به کار رفته در پروژه نیز بر عهده کارفرما خواهد بود. در پروژه‌های کوچک از نوع مقاطعه کاری قرارداد پیمانکاری دستمزدی بسیار مناسب است. زیرا در این پروژه‌های کوچک اهمیت پروژه کمتر بوده و نیاز به مدیریت و نظارت دقیق نخواهد داشت.
در این نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان، اغلب مبلغ قرارداد به شکل روزانه، هفتگی یا تعداد نفر و ساعت محاسبه و سوی کارفرما به پیمانکار پرداخت می‌شود. همچنین ممکن است مبلغ قرارداد به صورت کلی و یا پس از پایان کار و تحویل پروژه پرداخت شود. در مقابل پیمانکار موظف است در این نوع از قراردادها از نیروی انسانی ماهر و متخصص برای انجام پروژه استفاده کند.
مزایای این نوع قرارداد
در این نوع قرارداد تهیه مصالح مورد نیاز در پروژه از ابتدا تا انتها بر عهده کارفرما خواهد بود. بنابراین کارفرما می‌تواند با توجه به نیاز‌ها و بودجه‌ای که در اختیار دارد، مصالح مورد نیاز را با توجه به تعداد، جنس و قیمت تعیین کند. این موضوع یکی از مزایای قرارداد پیمانکاری دستمزدی محسوب می‌شود.
همچنین مبالغ قراردادهای دستمزدی نسبت به سایر قراردادها بسیار پایین‌تر است. از طرفی با توجه به نوسانات شدید قیمت مصالح، این نوع قرارداد می‌تواند خسارات کمتری نسبت به قراردادهای دیگر برای هر دو طرف داشته باشد.
معایب قرارداد پیمان دستمزدی
در این نوع قرارداد مسئولیت تهیه و نگهداری مصالح بر عهده کارفرما است. در مقابل پیمانکار مسئولیتی در مقابل معایب از قبیل کیفیت پایین مصالح نخواهد داشت. ممکن است در این نوع قرارداد به علت ناهماهنگی‌های کوچک بین کارفرما و پیمانکار در اجرای عملیات و تهیه مصالح، مدت زمان انجام پروژه کمی به تأخیر بیفتد.
قرارداد پیمانکاری ساختمان از نوع دو عاملی
در قراردادهای دو عاملی کارفرما وظایف مربوط به مراحل طراحی، ساخت، تهیه تجهیزات و نصب و راه‌اندازی را به طور کامل به پیمانکار منتقل می‌کند. در پروژه‌های پیچیده اغلب کارفرما خود را از روند کار فارغ کرده و آن را به پیمانکار خواهد سپرد.
این نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان در پروژه‌های پیچیده که کارفرما امکان پیشبرد پروژه از نظر فنی و علمی را ندارد، کارآمد است. قراردادهای دو عاملی شامل دو روش طرح و ساخت و یا روش طراحی و تدارک یا همان روش کلید در دست خواهد بود.
مزایای روش دو عاملی
این قرارداد نیز مانند دیگر قراردادهای پیمانکاری با مزایایی همراه است. هماهنگی، طراحی و اجرا همراه با صرفه‌جویی در زمان پروژه از مزایای قرارداد دو عاملی محسوب می‌شود. همچنین این نوع قرارداد همراه با ریسک کم برای کارفرما بوده و به دلیل عدم درگیری کارفرما، آزادی عمل بیشتری را برای پیمانکار فراهم می‌کند.
معایب قرار داد نوع دو عاملی
البته در این روش کنترل کمتر کارفرما روی پروژه یکی از معایب آن محسوب شده و ممکن است روی کیفیت کار مؤثر باشد. همچنین عدم دخالت کارفرما می‌تواند همراه با عدم انتقال دانش فنی به وی باشد. در برخی موارد عدم وجود پیمانکاران متخصص نیز از معایب این نوع قرارداد محسوب می‌شود.
قرارداد پیمانکاری از نوع سه عاملی
این نوع قرارداد یکی از قراردادهای متعارف بین کارفرما و پیمانکار است که در آن به طور همزمان سه عامل از جمله مشاور حضور دارند.
کارفرما از یک شرکت مشاوره برای طراحی نقشه‌ها استفاده کرده و اجرای پروژه را با پیمانکار کل و یا جز انجام می‌دهد. در این بین وظیفه هماهنگی بین مشاور یا طراح و پیمانکاران و هماهنگی بین پیمانکاران جزئی و کلی بر عهده کارفرما خواهد بود.
مزایای قرار داد سه عاملی
از مزایای روش سه عاملی می‌توان به استفاده از تخصص کافی در انجام پروژه‌ها و تسریع در اجرای آن‌ها اشاره کرد. همچنین کنترل مناسبی روی مبالغ پروژه و مصالح صورت گرفته و هزینه‌ها نیز به شکلی غیر مستقیم کاهش پیدا می‌کند.
از دیگر مزایای قرارداد پیمانکاری ساختمان از نوع سه عاملی می‌توان به توزیع عادلانه ریسک، پذیرش مسئولیت توسط پیمانکار، وجود تضمین‌های لازم برای تعهدات، فضای رقابتی و گزینش پیمانکار از طریق مناقصه و هزینه‌ها و امکان مقایسه پیشرفت فیزیکی و مالی در هر مقطع از پروژه اشاره کرد.
معایب قرارداد پیمانکاری ساختمان نوع سه عاملی
در این بین ممکن است بین پیمانکار و طراح تفاوت‌هایی از نوع نگرش وجود داشته باشد. تفاوت نگرش می‌تواند عاملی منفی برای اهداف پروژه و کارفرما تلقی شود. همچنین ممکن است مشاور در مرحله طراحی از دانش و توان اجرای پیمانکار در ساخت مطلع نبوده یا انگیزه کافی برای کاهش هزینه‌های اجرا نداشته باشد.
معایب دیگر این نوع قرارداد شامل طولانی بودن فرایند و عدم درگیری مستقیم کارفرما در تصمیم‌گیری‌های اجرایی، مراحل ساخت و انتخاب پیمانکاران جزء است. همچنین ممکن است انتخاب مشاوران و پیمانکاران به دلیل تعدد آن‌ها یک پروسه زمانبر محسوب شود.
جمع‌بندی
قراردادهای مربوط به ساختمان می‌تواند از طریق مدل‌های مختلفی اجرا شود. هر کدام از این قراردادها با ویژگی‌ها و مزایایی همراه هستند. مدیریت پیمان، امانی و دستمزد دارای مسئولیت کمتر برای کارفرما بوده و کلیه وظایف مربوط به اجرای پروژه را به پیمانکار واگذار خواهند کرد.
در مقابل در قراردادهای امانی و موارد مشابه آن کلیه مدیریت پروژه بر عهده کارفرما است و پیمانکار تنها دستمزد اجرای پروژه را دریافت می‌کند. معمولاً قراردادها با توجه به نوع پروژه و شرایط خاص آن انتخاب شده و اطلاع از نحوه اجرای این نوع قراردادها می‌تواند در اجرای هرچه بهتر پروژه مؤثر باشد.
البته بهتر است این نوع قراردادها در حضور افراد متخصص منعقد شوند. همچنین نحوه بستن قرارداد پیمانکاری ساختمان روی کیفیت پروژه و صرفه‌جویی در زمان نیز تأثیر خواهد داشت.
هلدینگ مدحت فعال در زمینه صنعت ساختمان‌سازی تلاش دارد تا از طریق ترویج استانداردسازی این صنعت به پیشرفت، تولید و آبادانی کمک کند. فعالیت‌های این هلدینگ روی صنعت ساختمان‌سازی، راهسازی، طراحی و ساخت تجهیزات متمرکز شده و شامل گروه‌های اجرایی مختلف برای رسیدن به اهداف است.